서울 외곽의 하남, 남양주, 구리시 등 서울 인접 경기도권을 모색하시는 것은 매우 현실적이고 현명한 선택입니다. 자금력과 함께, 해당 지역들은 서울보다 제2종 근린생활시설(즉석판매제조·가공업) 용도의 매물을 더 합리적인 가격에 찾을 가능성이 높고, 물류 접근성도 좋습니다.

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🧭 서울 인접 경기도권 상가 선정 시 고려 사항

말씀하신 지역들은 물류 이동과 접근성이 뛰어나기 때문에, HACCP, FDA, 일본 수출이라는 글로벌 목표를 가지고 계신 귀하의 비즈니스 모델(99% 사이트)에 최적화된 지역일 수 있습니다.

1. 🏗️ 건축물 용도 및 지역

가장 중요한 것은 건축물 용도와 토지이용계획(용도지역)입니다.

구분	목표 용도	위치 선택 기준
건축물 용도	제2종 근린생활시설	기존에 음식점, 소규모 제조업, 소매점 등으로 사용되던 상가 건물의 1층 또는 지하층 (공장 등록이 필요 없는 즉판제조·가공업 기준)
용도 지역	준주거지역, 일반상업지역, 일반공업지역 등	주택가 밀집 지역(제1종 전용주거)은 절대 피해야 합니다. 상업/공업 지역 내의 **생활 편의 시설(근린생활시설)**이 허용되는 곳을 찾아야 합니다.

2. 🚛 물류 및 동선 최적화

99% 온라인 판매 전략에 맞춰 물류 효율성을 극대화해야 합니다.

• 하역장(주차) 확보: 원재료 입고 및 완제품 출고 시 차량 정차가 용이하고 하역 작업이 건물 내부 동선에 방해되지 않는 곳을 찾아야 합니다. 이는 영세 규모 작업장에서 폐기물/원재료 동선 분리에도 필수적입니다.
• 고속도로/외곽순환도로 접근성: 하남(미사/감일), 남양주(다산/별내), 구리(갈매) 지역은 서울외곽순환도로, 중부고속도로, 서울-세종고속도로(예정) 등의 접근성이 뛰어나 물류비용 절감에 매우 유리합니다.

3. 🚿 위생 시설 (HACCP/FDA 선행 조건)

건물의 초기 상태가 향후 시설 투자 비용을 크게 좌우합니다.

• 배수구 위치: 기존 배수 트랩 위치가 제조/포장 동선과 겹치지 않는지 확인하세요. 오수와 청수 배수 라인이 명확하면 초기 바닥 공사(레진 몰탈) 비용이 절감됩니다.
• 환기/덕트 시설: 기존에 음식점 등 요식업으로 사용했던 건물이 **별도의 환기 시설(덕트)**을 갖추고 있다면, 추가적인 공사 비용을 줄일 수 있습니다.

📏 직사각형 구조를 활용한 동선 기획 (HACCP 최소 구획)

10~15평의 직사각형 공간에서 위생 구역을 효율적으로 분리하는 방법은 다음과 같습니다.

1. 🚶 일방향 동선 배치 (입고 → 출고)

직사각형 공간의 가장 짧은 벽 또는 양 끝단을 입구와 출구로 설정하여 동선이 섞이지 않도록 합니다.

• A 구역 (오염 구역): 원재료 입고 및 전처리
• B 구역 (준청결 구역): 제조 및 가열
• C 구역 (청결 구역): 내포장 및 최종 제품 출고

2. 🧱 구획 및 분리 전략

물리적인 벽 설치가 어려울 경우, 칸막이나 **에어커튼(Air Curtain)**을 활용하여 구획을 나눕니다.

• 전처리 구역 분리: **전처리 구역(A)**과 제조 구역(B) 사이에는 방습성이 있는 칸막이를 반드시 설치해야 합니다. 여기서는 오염도가 가장 높은 원재료 손질이 이루어지므로, 이 공간만이라도 명확히 분리해야 합니다.
• 내포장 구역 청결 유지: **내포장 구역(C)**은 완제품의 최종 위생이 결정되는 곳이므로, 외부 공기나 오염 구역의 영향을 받지 않도록 출입 통로를 최소화하고, 가능한 한 폐쇄된 환경을 유지해야 합니다.
• 탈의 및 위생 공간: 작업장 주 출입구 부근에 탈의/위생 공간을 작게 구획하여, 작업자가 손 소독 후 제조 구역으로 진입하도록 동선을 만듭니다.

3. 🚿 배수 및 폐기물 동선 최적화

직사각형 구조의 가장 큰 장점을 활용하여 폐기물 동선을 단순화합니다.

• 배수구 위치: **전처리 구역(A)**과 제조 구역(B) 바닥에 집중적으로 배수 트랩을 배치하고, 이 배수관이 청결 구역(C)의 바닥 아래를 통과하지 않도록 한쪽 벽면을 따라 외부로 나가게끔 설계합니다.
• 폐기물 출구: 원재료를 취급하는 전처리 구역(A) 가까운 곳에 폐기물 임시 보관함을 두고, 이 경로가 청결 구역(C)을 거치지 않고 가장 짧은 거리로 외부 출구로 연결되도록 합니다.

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🏗️ 상가 계약 시 확인해야 할 직사각형 조건

10~15평 직사각형 상가를 찾으실 때, 이 동선 기획을 성공시키기 위해 다음 세 가지를 반드시 확인해야 합니다.

1. 전용 면적 확인: ’10~15평’은 공용 면적을 제외한 실제 사용 가능한 전용 면적이어야 구획 배치가 가능합니다.
2. 출입문 및 창문 위치: 출입문과 창문이 길게 난 직사각형의 양 끝단에 있다면 입고/출고 분리가 쉬워 동선 계획에 매우 유리합니다.
3. 높은 층고: 층고가 높으면 덕트(환기 시설) 설치가 용이하고, 답답함이 줄어 공간이 더 넓게 느껴져 작업 효율을 높일 수 있습니다.

🔎 희망 지역 (하남, 남양주, 구리) 시세 파악

현재 서울 인접 경기도권에서 10~15평 내외의 제2종 근린생활시설 임대 시세는 지역과 건물 상태에 따라 큰 차이가 있으나, 대략적인 범위를 파악해 드리겠습니다.

지역	월 임대료 (대략적 시세)	보증금 (대략적 시세)	주요 고려사항 및 특징
하남시	80만 원 ~ 150만 원	1,500만 원 ~ 3,000만 원	미사강변도시, 감일지구 등 신축/준신축 상가가 많아 시설 상태가 좋으나 임대료가 다소 높을 수 있음.
남양주시	60만 원 ~ 120만 원	1,000만 원 ~ 2,500만 원	다산신도시, 별내지구 등 택지지구와 구도심 상가가 혼재. 다산 쪽은 접근성 좋으나 가격대가 있는 편.
구리시	70만 원 ~ 140만 원	1,000만 원 ~ 3,000만 원	서울 접근성이 가장 좋음. 토평동, 인창동 등의 상가지역에서 매물을 찾아볼 수 있음.

이 시세는 공인중개사 플랫폼에서 확인되는 대략적인 범위이며, 건물의 층수, 내부 시설 상태, 주차 가능 여부에 따라 크게 달라질 수 있습니다. 특히 기존에 식당이나 소규모 공방 용도로 사용되어 배수 시설이 갖춰진 곳은 초기 공사비 절감 효과로 인해 시세가 약간 높을 수 있습니다.